Condiciones de habitabilidad en Comunitat Valenciana

Qué condiciones de habitabilidad exige la Comunitat Valenciana

En la Comunitat Valenciana las condiciones de habitabilidad se fijan en la Orden de 7 de diciembre de 2009 (DC-09), en vigor desde el 7 de enero de 2010. La vivienda necesita al menos 30 m² de superficie útil interior. Para la vivienda-apartamento el mínimo baja a 24 m². Y la altura libre mínima es de 2,50 m.

Los 2,50 m de altura libre se admiten con descuelgues hasta 2,20 m, pero esos descuelgues no pueden ocupar más del 10% de la superficie útil de cada recinto. En espacios de circulación, baños, aseos y cocinas la altura libre mínima ya es de 2,20 m. Fíjate en falsos techos, conductos y vigas: es donde suele fallar un local.

El programa mínimo también cuenta. Toda vivienda debe tener un espacio para la higiene personal con la dotación de baño. Si la vivienda tiene tres o más dormitorios, necesita además un aseo. Y al menos el 30% de la superficie útil debe iluminarse por huecos que recaigan directamente a vía pública, a patio de manzana o a patios del tipo I.

La cédula de habitabilidad: qué se puede afirmar y qué no

En la normativa que fija estas condiciones, la Orden de 7 de diciembre de 2009, no aparece regulada la cédula de habitabilidad. Es la referencia vigente tras derogarse el Decreto 80/2023. No des por hecho que te la van a pedir, ni que no: pregúntalo antes de mover nada.

Lo que sí hace esa norma es fijar los valores que definen si un espacio es habitable: 30 m² útiles, 2,50 m de altura libre y el 30% de luz. Cualquier trámite que verifique habitabilidad se apoya en esos números. Si alguien te pide una cédula, lo primero que va a mirar es si el local puede cumplirlos.

No hay dato sobre plazos, tasas ni procedimiento en la normativa que regula estas condiciones. Para eso tienes que ir a tu ayuntamiento y a la Conselleria. Pregunta por escrito y guarda la respuesta por escrito: te sirve para decidir si compras el local o si lo reformas.

Cómo se combina con lo que pida tu ayuntamiento

La DC-09 es normativa autonómica: aplica en toda la Comunitat Valenciana. Tu ayuntamiento, además, tiene su propio planeamiento y sus ordenanzas. Un cambio de uso de local a vivienda se mira desde los dos lados. Que cumplas los 30 m², los 2,50 m y el 30% de luz no te exime de comprobar la norma municipal.

Si en tu municipio el planeamiento no fija un valor concreto, no lo inventes ni lo copies de otra ciudad. Cada ayuntamiento resuelve sus propios expedientes. Lo que no esté escrito, se pregunta en el expediente concreto y se guarda la respuesta. Y lo que sí está escrito, no se discute: se cumple.

El orden práctico es: primero comprueba que el uso de vivienda esté admitido en tu zona, después mira si el local puede cumplir la DC-09, y solo entonces calcula la reforma. Si empiezas por el presupuesto, puedes acabar pagando un local que no se puede convertir.

Qué comprobar en un local antes de nada

Mide superficie útil interior, no construida. La norma habla de 30 m² útiles para vivienda y 24 m² para vivienda-apartamento. Un local con paredes gruesas, patinillos o bajantes puede perder metros al contarlos bien. Comprueba también la altura libre real, no la del plano: falsos techos, conductos de ventilación y vigas suelen dejar el techo por debajo de los 2,50 m.

Cuenta cuánta superficie útil puede iluminarse por huecos a vía pública, patio de manzana o patio tipo I. Tiene que ser al menos el 30%. Un local interior, o que solo ventila a un patio pequeño que no sea de esos tipos, puede no llegar nunca a ese porcentaje por mucha obra que hagas.

Antes de firmar, comprueba el uso en el planeamiento y pregunta en el ayuntamiento por tu expediente. Si el local tenía otra actividad, revisa que no haya instalaciones o servidumbres que te condicionen. Y confirma por escrito las condiciones de habitabilidad aplicables a tu caso concreto.