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Cambio de uso de local a vivienda en Manises
En Manises el cambio de uso de local a vivienda está condicionado por dos reglas propias del PGOU: en edificios existentes, la reserva de aparcamiento puede reducirse o eximirse cuando el frente de fachada no permite técnicamente la entrada de vehículos, y en las zonas de riesgo grave o leve de inundación queda prohibido cualquier uso, quedando el local en situación de fuera de ordenación. La modificación puntual núm. 30 del PGOU, aprobada en 2025, reconoce expresamente que muchas viviendas turísticas resultan de la conversión de locales comerciales o bajos en viviendas.
- Superficie mínima
- 30
La superficie útil interior de la vivienda será 30 m².
- Altura libre mínima
- 2.5
En la vivienda la altura libre mínima será de 2,50 m, admitiéndose descuelgues hasta 2,20 m, con ocupación en planta de cada recinto de hasta el 10% de su superficie útil.
- Ventilación e iluminación
- Al menos el 30% de la superficie útil debe iluminarse por huecos a vía pública, patio de manzana o patio tipo I
Al menos el 30%, de la superficie útil interior de la vivienda se iluminará a través de huecos que recaigan directamente a la vía pública, al patio de manzana o a los patios del tipo I.
- Plaza de aparcamiento
- En edificaciones existentes no fuera de ordenación, la reserva de aparcamiento puede minorarse o eximirse cuando el frente de fachada no permita técnicamente la entrada de vehículos o cuando ello incumpliera la normativa de habitabilidad
En el caso de edificaciones existentes que no se encuentren en situación de fuera de ordenación sustantiva, en actuaciones de habilitación o cambios de uso a residencial, podrá minorarse o eximirse justificadamente de la reserva cuando las dimensiones del frente de fachada no permitan técnicamente la entrada de vehículos o cuando produzcan el incumplimiento de la normativa de habitabilidad de aplicación.
- Zonas excluidas
- Zonas de riesgo grave o leve de inundación: prohibido cualquier uso o actividad; los locales ya ubicados allí quedan fuera de ordenación
En las zonas de riesgo graves y de riesgo leve de inundación se prohíbe cualquier tipo de uso o actividad, por lo que todos aquellos que ya estén ubicados en las citadas zonas quedan sujetos a la situación de fuera de ordenación.
De dónde sale esto
- Orden de 7 de diciembre de 2009 de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, condiciones de diseño y calidad (DC-09) Descargar el documento
- Normas Urbanísticas del PGOU de Manises, texto refundido (revisión noviembre 2025), artículo 5.21.g sobre reserva de aparcamiento en cambios de uso a residencial Descargar el documento
- Modificación puntual núm. 30 del PGOU de Manises Descargar el documento
La normativa urbanística cambia. Última revisión: 2026-09-07.
Además de lo que exige Manises, se aplican las condiciones de habitabilidad de Comunitat Valenciana.
Estos requisitos son los de Manises. Para el criterio común a toda España, mira los requisitos que tiene que cumplir un local para ser vivienda, y para comparar la facilidad de Manises con la de otros municipios, el índice de facilidad por municipio.
Esto es lo que exige Manises. Lo que no sabemos todavía es si tu local concreto lo cumple.
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