Altura libre
Es el primero que descarta locales. Si el forjado está bajo, no hay proyecto que lo arregle.
Requisitos
Qué tiene que cumplir un local para ser vivienda
Hay requisitos que se resuelven con proyecto y requisitos que descartan el local de entrada. Estos son los segundos.
Superficie útil
Cada comunidad fija su mínimo por vivienda. De ahí sale si tu local da para una o para tres.
Luz y ventilación
Las piezas habitables tienen que dar a calle o a un patio con dimensión suficiente. El baño no.
Fachada
Los metros lineales que tengas a vía pública limitan cuántas viviendas pueden salir.
Acceso
Si entra por el portal, tocas elementos comunes y aparece la comunidad de propietarios.
Uso del edificio
Si el edificio es comercial o industrial, el proyecto solo lo puede firmar un arquitecto (STS 700/2026).
Municipios
Qué exige cada ayuntamiento
Publicamos una ficha cuando tenemos el dato contrastado con su boletín oficial.
Madrid Con condiciones
- Superficie mínima
- 40 m²
- Altura libre
- 2,50 m
- Superficie mínima
- 40 m²
- Altura libre
- 2,50 m
- Trámite
- Licencia
- Superficie mínima
- 45 m²
- Altura libre
- 2,50 m
- Trámite
- Licencia
- Superficie mínima
- Se remite al Decreto 117/2006 de Canarias m²
- Superficie mínima
- 45 m²
- Trámite
- Licencia
- Superficie mínima
- 30 m²
- Altura libre
- 2,40 m
Cómo funciona
De la duda al dictamen en cuatro pasos
No pagas nada hasta que decides seguir. Y si acabas encargándonos el proyecto, el informe te sale gratis.
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La dirección o la referencia catastral, y cuatro datos más.
GratisRecibes el análisis
Qué exige ese municipio y qué queda por comprobar.
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0 €Recibes el informe
Firmado, con la conclusión motivada, en 5 días hábiles.
390 €Preguntas concretas
¿Qué altura libre mínima se exige para convertir un local en vivienda?
Depende del municipio y de la comunidad autónoma. Lo más habitual son 2,50 m en piezas habitables, con reducción a 2,20 m en cocinas y piezas no habitables. Córdoba exige 2,60 m y Alicante admite 2,40 m. Es el requisito que más locales descarta, porque no se puede corregir con proyecto.
¿Cuál es la superficie mínima de una vivienda?
La fija cada comunidad autónoma, y algunos municipios la elevan. Madrid exige 40 m² útiles, Zaragoza y Bilbao 45 m², Cádiz 32 m² para estudios y la Comunitat Valenciana 30 m². No existe una cifra única para toda España.
¿Puede una vivienda estar por debajo del nivel de la calle?
Por regla general no. En Madrid está expresamente prohibido que ninguna pieza quede bajo rasante, salvo en vivienda unifamiliar. Es uno de los motivos habituales de denegación en sótanos y semisótanos.
¿Necesito proyecto de arquitecto?
El cambio de uso característico exige proyecto según el artículo 2.2.b de la Ley de Ordenación de la Edificación. Si el edificio es de uso comercial o industrial, la STS 700/2026 reserva ese proyecto al arquitecto; si el edificio es residencial, el arquitecto técnico sigue siendo competente.
Datos verificados contra boletín oficial. Última revisión: 2026-09-07.
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