Cambio de uso de local a vivienda en Las Palmas de Gran Canaria

Lo primero que tienes que comprobar en tu local

Lo primero que tienes que mirar es la planta. La Ordenanza Municipal de Edificación de Las Palmas de Gran Canaria admite el uso residencial en planta baja, pero de forma condicionada. Y prohíbe la vivienda en sótanos y semisótanos. Si tu local está bajo rasante, esa vía queda cerrada. En viviendas unifamiliares sí permite piezas complementarias en plantas inferiores a la baja, pero nunca piezas habitables de la vivienda.

Después, la fachada. La ordenanza exige que todas las viviendas tengan individualmente fachada en una longitud interior libre igual o superior a 3 metros, y que en ella se abra al menos un hueco con superficie de ventilación de 1 metro cuadrado. Ese hueco debe recaer sobre vía, espacio público, patio abierto a fachada, patio de manzana, patio de parcela o patio de luces. Si esto no se cumple, el cambio de uso no encaja.

Hay dos cosas que la normativa no fija: la altura libre mínima y el procedimiento. No hay un valor ni unos pasos que puedas dar por buenos de antemano. Toca comprobarlo en el expediente concreto, porque cada local y cada edificio tienen sus circunstancias. No des por hecho nada que no veas por escrito.

Qué diferencia a Las Palmas de otros municipios

Aquí el cambio de uso se admite a través de obras de rehabilitación. La ordenanza aplica sus reglas a las obras de rehabilitación que tengan por objeto un cambio de uso para implantar el uso residencial, y también a aquellas que supongan un aumento del número de viviendas existentes. No te obliga a plantear una obra nueva ni a demoler el edificio.

Otra diferencia está en el aparcamiento. En edificios existentes no se exigirá la dotación de aparcamientos en la implantación o cambio de uso, ni en las obras de rehabilitación de edificios residenciales que impliquen un aumento del número de viviendas. La propia norma abre excepciones: casos susceptibles de generar gran afluencia de vehículos o que supongan un incremento notable sobre la provisión de aparcamientos existente.

Y está la lista de zonas excluidas: sótanos y semisótanos quedan fuera para uso residencial. Es una limitación que condiciona la operación, porque cierra la puerta a muchos locales situados bajo rasante. En viviendas unifamiliares sí se permiten piezas complementarias en plantas inferiores a la baja, pero nunca piezas habitables.

Los requisitos medibles que fija el plan

Los números que puedes medir son dos. La ordenanza pide 3 metros de fachada en longitud interior libre y, dentro de ella, al menos un hueco de 1 metro cuadrado de superficie de ventilación. Ese hueco tiene que recaer sobre vía, espacio público, patio abierto a fachada, patio de manzana, patio de parcela o patio de luces. Y la exigencia es individual: cada vivienda debe tener la suya.

Para la superficie útil, la ordenanza no da una cifra propia: se remite al Decreto 117/2006, de 1 de agosto, que regula las condiciones de habitabilidad de las viviendas en Canarias. Todas las viviendas deben reunir como mínimo las condiciones de sus Anexos I o II, según corresponda. Tendrás que consultar ese decreto y determinar qué anexo te toca.

La altura libre mínima no queda fijada en la normativa. No hay un valor que puedas dar por bueno de antemano. Lo mismo ocurre con el procedimiento. En los dos casos, la respuesta está en el expediente concreto, no en una cifra general que sirva para cualquier local. Comprueba cada uno antes de decidir.

Cómo es el trámite

El procedimiento no está fijado en la ordenanza. Eso significa que no puedes planificar el trámite solo con este texto: hay que comprobarlo en el expediente concreto. No te fíes de pasos o condiciones que te cuenten si no los ves escritos en la normativa aplicable a tu caso.

Lo que sí dice la ordenanza es que el uso residencial en planta baja está condicionado, y que sus reglas entran en las obras de rehabilitación destinadas a implantar ese uso residencial o a aumentar el número de viviendas existentes. La vía es, por tanto, rehabilitar el edificio que ya existe.

Antes de mover ficha, reúne la planta del local, confirma que no es sótano ni semisótano y mide la fachada con su hueco de ventilación. Con esos datos y el expediente en la mano podrás saber si el cambio de uso sale adelante. Si algo no cuadra, mejor saberlo antes de comprar.