Condiciones de habitabilidad en Canarias

Qué condiciones de habitabilidad exige Canarias

Canarias fija un mínimo de 25 m² de superficie útil para una vivienda, según el Decreto 117/2006. La altura libre media mínima es de 2,50 m en cuartos de estar, dormitorios, zonas comunes de estancia y patios de luz, y de 2,20 m en el resto de estancias. Si tu local no llega a esas medidas, no cumple como vivienda tal como está.

El programa mínimo también está tasado. Una vivienda mínima se compone de un cuarto de estar, un cuarto higiénico y una pieza de servicio. Esa vivienda mínima se define para una ocupación máxima de dos personas. Traducido a un local: necesitas poder cerrar esas tres piezas y no puedes plantear una vivienda para más de dos ocupantes dentro de ese mínimo.

La luz y la ventilación se miden. El conjunto de huecos de iluminación de la vivienda tiene que equivaler al menos al 8% de su superficie interior, y al menos la mitad de esos huecos debe ser practicable. En cada pieza principal, el hueco de iluminación equivale al menos al 5% de su superficie interior. En patios, un patio colectivo de menos de cuatro plantas pide 3 m de diámetro y 9 m²; uno privativo, 2 m y 4 m².

La cédula de habitabilidad: obligatoria y para qué sirve

En Canarias la cédula de habitabilidad es obligatoria. Es el documento que acredita la aptitud de una edificación destinada a vivienda libre para poder ser habitada. No es un papel decorativo: sin ella no puedes acreditar que el local transformado reúne las condiciones para vivir.

Piensa en el orden correcto. Primero compruebas que el local puede cumplir las condiciones de habitabilidad. Después ejecutas la obra. Y al final necesitas la cédula para que esa vivienda quede reconocida como habitable. Si el local no alcanza las medidas, no podrá acreditarse esa aptitud.

Cómo se combina la norma autonómica con lo que pida tu ayuntamiento

El Decreto 117/2006 marca el mínimo autonómico de habitabilidad. Lo que tu ayuntamiento exija en materia de usos, licencias u ordenanza municipal no viene fijado en esa norma. Ahí no hay atajo: hay que mirar el planeamiento de tu municipio y el expediente concreto del local antes de comprar o proyectar.

No des por hecho que cumplir las medidas autonómicas basta. Puede que tu planeamiento no permita el uso de vivienda en esa planta, esa fachada o ese patio, o que pida condiciones propias. Eso no se resuelve con la norma de habitabilidad: se resuelve consultando el expediente y el planeamiento vigente de tu ayuntamiento.

Resumen práctico: la comunidad autónoma pone las condiciones de habitabilidad y la cédula. El ayuntamiento pone el resto, y ese resto no está en la norma autonómica. Antes de firmar nada, pide por escrito qué exige tu ayuntamiento para ese local concreto.

Qué comprobar en el local antes de nada

Antes de nada, mide. Superficie útil real del local, no la del catastro ni la de la escritura, porque el mínimo son 25 m² y esa cifra se mide con el criterio de la norma. Comprueba también la altura libre media en cada zona: 2,50 m en cuartos de estar, dormitorios, zonas comunes de estancia y patios de luz, y 2,20 m en el resto.

Cuenta los huecos. Necesitas que el conjunto de huecos de iluminación equivalga al 8% de la superficie interior, con al menos la mitad practicable, y que cada pieza principal tenga un hueco de al menos el 5% de su superficie. Si el local solo da a un patio interior, revisa el dimensionado: 3 m de diámetro y 9 m² si es colectivo de menos de cuatro plantas; 2 m y 4 m² si es privativo.

Y comprueba el programa. Tiene que caber un cuarto de estar, un cuarto higiénico y una pieza de servicio, con ocupación máxima de dos personas. Si tu idea es una vivienda para más gente o con más estancias, el mínimo autonómico no te lo cubre. Si un dato no aparece en la norma, no lo des por supuesto: confírmalo en el expediente y en el planeamiento de tu municipio.