Cambio de uso de local a vivienda en Requena

Lo primero que tienes que comprobar en el local

Antes de comprar o reformar, mira si el local está dentro del casco histórico de La Villa. Ahí no valen solo las reglas generales de la Comunitat Valenciana: se aplica además el Plan Especial de Protección. También comprueba si el edificio está catalogado con Nivel de Protección Integral, porque cambia el tipo de proyecto que necesitas.

Confirma después que el uso residencial encaja. En el ámbito del Plan Especial está permitido en todas sus categorías, también en planta baja. Eso no significa que cualquier local valga: si el inmueble está catalogado con protección integral, cualquier intervención que supere las Obras de Conservación exige un proyecto específico.

Reúne los datos medibles antes de decidir. Necesitas saber la superficie útil interior, la altura libre y cuánta superficie puede iluminarse por huecos a vía pública, patio de manzana o patios tipo I. Comprueba también el ancho de la calle y la pendiente, porque de eso depende la plaza de aparcamiento.

Qué hace distinto a Requena

La base es la misma que en el resto de la Comunitat Valenciana: la Orden de 7 de diciembre de 2009 fija las condiciones de diseño y calidad. Pero Requena añade una capa propia. En el casco histórico de La Villa manda el Plan Especial de Protección, con reglas propias que se suman a las generales.

Dentro de La Villa, el uso residencial está permitido en todas sus categorías. La diferencia fuerte aparece en los edificios catalogados con Nivel de Protección Integral: cualquier intervención que supere las Obras de Conservación debe responder a un proyecto y pasa por la figura del Proyecto Tutelado.

Ese Proyecto Tutelado necesita la tutela conjunta del Ayuntamiento y del Servicio de Patrimonio de la Conselleria de Cultura. Además, la vivienda resultante debe reservar al menos una plaza de aparcamiento, salvo que la parcela o la calle no lo permitan. Son dos condiciones que marcan la diferencia en este municipio.

Los requisitos medibles que exige el plan

La vivienda debe tener una superficie útil interior de 30 m². Ese es el mínimo que marca la norma. No hay que confundirlo con la superficie construida ni con la del local original: se mide sobre la vivienda resultante. Si tu local no llega a esa cifra, el cambio de uso no cumple.

La altura libre mínima es de 2,50 m. Se admiten descuelgues hasta 2,20 m, con ocupación en planta de cada recinto de hasta el 10% de su superficie útil. Es decir, las zonas más bajas no pueden comerse el recinto entero. Revisa el forjado y las instalaciones antes de dar por buena la altura.

Al menos el 30% de la superficie útil interior debe iluminarse por huecos que recaigan directamente a la vía pública, al patio de manzana o a los patios tipo I. Los patios interiores que no sean de ese tipo no sirven para cumplir. Y para el uso residencial hay que reservar al menos una plaza de aparcamiento, con las excepciones que marca el plan.

Cómo es el trámite

El cambio de uso no se resuelve solo con una licencia de obra. En los edificios catalogados con Nivel de Protección Integral, cualquier intervención que supere las Obras de Conservación debe responder a un proyecto. Ahí entra el Proyecto Tutelado como herramienta de control.

Ese proyecto necesita la tutela conjunta del Ayuntamiento y del Servicio de Patrimonio de la Conselleria de Cultura. No basta con presentarlo: tienes que contar con ambos antes de intervenir. El estado del municipio es condicionado, así que cada expediente se mira caso por caso.

No todos los extremos vienen con un número. El plan cita la parcela pequeña como excepción a la plaza de aparcamiento, pero no da una superficie concreta para definirla. Tampoco fija otros detalles que pueden afectar a tu local. Eso se comprueba en el expediente concreto, no lo deduzcas de otro municipio.