Superficie mínima de vivienda
La cifra cambia de 25 a 36 m² según dónde esté el local. De ahí sale si da para una vivienda o para tres.
La superficie mínima es el segundo filtro después de la altura, y el que decide cuántas viviendas pueden salir de un local. La cifra cambia según la comunidad autónoma, y algunos municipios la elevan.
Qué exige cada comunidad
| Comunidad | Superficie útil mínima |
|---|---|
| Cataluña | 36 m² |
| País Vasco | 35 m², excepcionalmente 25 m² |
| La Rioja | 30 m² |
| Comunitat Valenciana | 30 m², 24 m² el apartamento |
| Extremadura | 25 m² |
| Canarias | 25 m² |
| Galicia | Por pieza, no un total |
| Navarra | Por pieza: cocina 5 m², estar 9 m², dormitorio 8 m² |
| Asturias | Por composición funcional |
| Baleares | Por dependencia, dormitorio de 10 m² |
Y encima, el municipio. Madrid exige 40 m² útiles, por encima de cualquier mínimo autonómico. Zaragoza y Bilbao piden 45 m². Cádiz admite 32 m² si es un estudio.
Lo que no cuenta
Casi ninguna normativa cuenta todo lo que hay dentro de las paredes. Quedan fuera del cómputo, según el territorio:
- Terrazas, balcones, balconadas y miradores.
- Tendederos.
- Los espacios con altura libre por debajo de 2,20 m.
Es decir: la superficie útil que cuenta para la norma suele ser menor que la que mides en el plano.
Cuántas viviendas salen de un local
Aquí entra la aritmética real de la operación. Un local de 120 m² en un municipio con mínimo de 30 m² no da automáticamente para cuatro viviendas, porque:
- Hay que descontar la superficie que no computa.
- Cada vivienda necesita su propia luz y ventilación, y eso lo limita la fachada, no la superficie.
- Algunos municipios topan el número de viviendas por parcela.
Móstoles es el caso más claro de municipio que lo permite explícitamente: locales de hasta 250 m² pueden segregarse, siempre que las viviendas resultantes sean independientes y no se creen zonas comunes ni accesos nuevos.
El error frecuente
Calcular las viviendas dividiendo metros entre el mínimo legal. La superficie marca el techo teórico; quien marca el techo real es la fachada, porque cada pieza habitable necesita hueco a calle o a patio con dimensión suficiente.
¿Cuál es la superficie mínima de una vivienda en España?
No hay una cifra única. Va de 25 m² en Extremadura y Canarias a 36 m² en Cataluña. Algunas comunidades, como Navarra o Galicia, no fijan un total sino superficies por pieza. Y el municipio puede elevar el mínimo por encima del autonómico.
¿Se mide en superficie útil o construida?
En superficie útil, salvo excepciones. Y con matices: la Comunitat Valenciana y Cataluña excluyen del cómputo terrazas, balcones, tendederos y los espacios con menos de 2,20 m de altura libre.
¿Puedo dividir un local grande en varias viviendas?
Depende del municipio. Móstoles lo permite expresamente en locales de hasta 250 m², siempre que las viviendas resultantes sean independientes y no se creen zonas comunes nuevas. Otros municipios limitan el número de viviendas por parcela.
Última revisión: 2026-09-07.
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