Condiciones de habitabilidad en Illes Balears

Qué condiciones de habitabilidad exige Illes Balears

En Illes Balears las condiciones de habitabilidad las marca el Decreto 145/1997, de 21 de noviembre. Regula el dimensionamiento, la higiene y las instalaciones de las viviendas. No fija una superficie total mínima de vivienda: lo que fija son mínimos por dependencia. El programa mínimo es estar, comer y cocinar en una o varias dependencias, más un dormitorio y un baño.

El dormitorio debe tener una superficie útil mínima de 10 m². La altura libre mínima de las dependencias de estar es de 2,50 m. Y si la vivienda tiene cuatro dormitorios o más, hay que añadir por lo menos un aseo más. Son exigencias del decreto, no una recomendación que puedas dejar de lado.

Mira también la luz y el aire. Toda dependencia de estar, comedor, comedor-cocina, estar-comedor-cocina y dormitorio necesita una iluminación natural de al menos 1/10 de su superficie útil, y nunca inferior a 0,80 m², con un ancho mínimo de 0,50 m. La ventilación debe ser como mínimo 1/3 de esa superficie. Los patios de primera categoría se calculan a 1/6 de su altura, con 3 m de diámetro mínimo; los de segunda, a 1/8 y 2 m.

La cédula de habitabilidad: obligatoria para ocupar o alquilar

Sí, la cédula de habitabilidad es obligatoria. La norma la define como el documento que expide el Consell Insular y que reconoce la aptitud de una vivienda para ser habitada. Y añade que es obligatoria para su ocupación o su alquiler. Es decir: si tu idea es ocupar la vivienda o alquilarla, la cédula no es opcional.

La expide el Consell Insular. Eso condiciona a quién preguntas y dónde acabas el trámite. El texto que regula estas condiciones es de 1997: Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, publicado en el BOCAIB número 151 de 6 de diciembre de 1997 y en vigor desde el 6 de febrero de 1998.

Piensa en el orden lógico. Primero se resuelve el local y su encaje; después, cuando la vivienda cumple las condiciones de dimensionamiento, higiene e instalaciones, se reconoce su aptitud. Si compras un local pensando en alquilarlo como vivienda, la cédula entra en tu plan desde el primer día, no al final.

Cómo se combina esto con lo que pida tu ayuntamiento

El Decreto 145/1997 es normativa autonómica y sus mínimos se aplican en toda la comunidad. Pero no es lo único que va a condicionar tu operación. Tu ayuntamiento tiene su planeamiento y su ordenanza, y ahí pueden aparecer condiciones que el decreto no regula. Por eso conviene mirar las dos cosas a la vez.

Son dos vías distintas. En el ayuntamiento se resuelve la parte urbanística de tu local y lo que permita su planeamiento. El Consell Insular es quien expide la cédula de habitabilidad. No des por hecho que tener resuelta una implica tener resuelta la otra: son trámites separados, con interlocutores distintos. Pregunta en los dos sitios y pide las respuestas por escrito.

Un aviso práctico: la normativa autonómica de habitabilidad no fija una superficie total mínima de vivienda. Fija mínimos por dependencia. Así que si alguien te dice que tu local no llega a los metros totales que exige la norma autonómica, pídele que te señale dónde lo dice. Esa cifra no está en este decreto.

Qué comprobar en tu local antes de nada

Antes de comprar o de reformar, mira el expediente de tu local concreto. La norma da mínimos generales, pero la viabilidad depende de cómo sea tu local: su altura libre real, sus huecos de fachada, sus patios. Mide sobre el sitio y sobre planos. No te fíes de superficies comerciales ni de lo que te cuente la parte vendedora.

Comprueba una por una las condiciones: el programa mínimo con un dormitorio de al menos 10 m² y un baño; la altura libre de 2,50 m en las dependencias de estar; la iluminación natural de 1/10 y nunca menos de 0,80 m², con 0,50 m de ancho mínimo; y la ventilación de 1/3 de esa superficie. Si algún punto no encaja, habrá que verlo en el proyecto.

Y comprueba la cédula. Es obligatoria para ocupar o alquilar la vivienda y la expide el Consell Insular. Si tu plan es convertir el local en vivienda y alquilarla, necesitas las condiciones de habitabilidad cumplidas y el reconocimiento del Consell. Como la norma no fija un mínimo total, ese dato se verifica en el expediente concreto. Acláralo antes de firmar.