Condiciones de habitabilidad en La Rioja

Qué condiciones de habitabilidad exige La Rioja

El Decreto 28/2013, de 13 de septiembre, regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas en La Rioja. Se publicó en el BOR núm. 117, de 18 de septiembre de 2013. Si quieres convertir un local en vivienda, esas condiciones son el suelo que debe cumplir el resultado. La superficie útil mínima de la vivienda es de 30 m² y la altura libre mínima es de 2,40 m.

La altura tiene una excepción. En vestíbulos, pasillos, aseos y cocinas la altura libre mínima podrá ser de 2,20 m. En el resto de estancias se mantiene el mínimo de 2,40 m. Si el local tiene forjados, conductos o instalaciones que bajen el techo, mide la altura libre real en cada punto, porque la norma distingue entre unos recintos y otros.

El programa mínimo también está fijado. Toda vivienda constará, como mínimo, de una habitación para estar, comer y cocinar, un cuarto de baño compuesto por bañera o ducha, inodoro y lavabo, y un dormitorio. La excepción es la vivienda-estudio, en la que el dormitorio podrá estar incorporado a la sala de estar.

La cédula de habitabilidad: obligatoria

La Rioja exige cédula de habitabilidad. Toda vivienda deberá disponer de cédula de habitabilidad en vigor expedido por la Dirección General competente. No es un papel opcional ni un extra del expediente: la norma lo liga a la propia vivienda.

Esa cédula la expide la Dirección General competente. Ten claro que el objetivo de la reforma no es solo acondicionar el local: es obtener una vivienda que pueda disponer de cédula de habitabilidad en vigor. Si el resultado no cumple los mínimos del Decreto, no podrá disponer de esa cédula.

Por eso conviene revisar el proyecto con ese criterio desde el principio. No sirve resolver la obra y confiar en arreglarlo al final: la superficie útil, las alturas, los huecos y el programa mínimo condicionan el diseño y, con él, la posibilidad de obtener la cédula.

Cómo encajan la norma autonómica y el ayuntamiento

El Decreto 28/2013 fija condiciones mínimas de habitabilidad de la vivienda en La Rioja. Eso no es lo mismo que autorizar el cambio de uso. El paso de local a vivienda se decide en el ayuntamiento, dentro de su expediente. La norma autonómica marca lo que debe cumplir la vivienda; el ayuntamiento decide si ese local puede destinarse a vivienda.

El Decreto no fija las condiciones urbanísticas de cada municipio. No dice qué exige el planeamiento de tu ciudad en cuanto a uso, parcela, fachada o patios. Eso hay que comprobarlo en el expediente concreto, en la normativa municipal aplicable y con una consulta previa al ayuntamiento antes de comprar o firmar nada.

Plantea las dos preguntas a la vez. Primero, si el local puede cumplir los 30 m² útiles y los 2,40 m de altura libre. Segundo, si el planeamiento permite el uso de vivienda en esa ubicación concreta. Una respuesta favorable a una de las dos no te sirve de nada si la otra es negativa.

Qué comprobar en el local antes de nada

Empieza por la superficie útil, no por la construida. El mínimo de 30 m² se refiere a superficie útil de la vivienda. Mide estancia por estancia y descuenta lo que no sea útil. Haz lo mismo con la altura libre: comprueba los 2,40 m y los 2,20 m admitidos en vestíbulos, pasillos, aseos y cocinas en cada punto del local.

Revisa la iluminación y la ventilación. La superficie de los huecos de iluminación será al menos el 10 % de la superficie en planta de los recintos correspondientes, con un mínimo de 0,70 m². Las ventanas serán practicables al menos en un 50 % de la superficie mínima de iluminación. Un local con pocos huecos o con ventanas fijas puede quedarse corto aquí.

Comprueba si cabe el programa mínimo: una habitación para estar, comer y cocinar, un baño con bañera o ducha, inodoro y lavabo, y un dormitorio. Si no cabe, valora la vivienda-estudio, donde el dormitorio puede estar incorporado a la sala de estar. Y confirma después que el conjunto puede disponer de cédula de habitabilidad.