Altura libre mínima
Es el primer filtro y el más duro: si el forjado está bajo, no hay proyecto que lo arregle.
La altura libre es el requisito que más locales descarta, y lo hace antes que ningún otro. Un local con 2,35 m de forjado a forjado no llega a vivienda en la mayoría de municipios, y no hay diseño que lo resuelva: la altura no se proyecta, se tiene o no se tiene.
Cuánto se exige
No hay una cifra única para toda España. Depende de la comunidad autónoma y, encima, de lo que diga el planeamiento municipal.
| Territorio | Altura libre mínima | Excepciones |
|---|---|---|
| Cataluña | 2,50 m | 2,20 m en baños, cocinas y circulación |
| Comunitat Valenciana | 2,50 m | Descuelgues hasta 2,20 m en el 10% de cada recinto |
| País Vasco | 2,50 m | Reducción excepcional |
| Galicia | 2,50 m | Compatible con patrimonio |
| Asturias | 2,50 m | 2,30 m en circulación |
| Canarias | 2,50 m de media | 2,20 m en el resto |
| Extremadura | 2,50 m | Descuelgues a 2,20 m en el 40% |
| La Rioja | 2,40 m | 2,20 m en vestíbulos, pasillos, aseos y cocinas |
| Navarra | Computa desde 1,90 m | Altura media del local superior a 2,10 m |
A nivel municipal la exigencia puede ser mayor. Córdoba pide 2,60 m entre elementos de acabado, por encima de la media española. Alicante se queda en 2,40 m en dormitorios y estancias.
Dónde se mide, exactamente
Entre el pavimento acabado y el techo acabado. Los dos matices importan:
- Si el local tiene solera vista y vas a poner suelo, restas su espesor.
- Si necesitas falso techo para pasar ventilación, saneamiento o climatización, restas el descuelgue.
Un local que mide 2,55 m en bruto puede quedarse en 2,42 m acabado, y ahí ya está fuera en media España.
Los descuelgues salvan menos de lo que parece
Casi todas las normativas admiten bajar a 2,20 m en cocinas, baños y pasillos, y algunas permiten descuelgues puntuales en piezas habitables. Pero son excepciones acotadas: la Comunitat Valenciana los limita al 10% de la superficie de cada recinto, y Extremadura al 40%.
Traducción práctica: los descuelgues sirven para pasar instalaciones por zonas de servicio, no para compensar un forjado bajo en el salón.
Qué mirar antes de comprar
Si estás valorando un local, mide la altura antes de cualquier otra cosa. Es el dato que decide si tiene sentido seguir mirando, y es el único que no puedes cambiar con dinero razonable.
Si sale justo, conviene un informe técnico antes de firmar: la diferencia entre 2,48 m y 2,52 m puede ser la diferencia entre una operación y una pérdida.
¿Qué altura libre mínima se exige para una vivienda?
Lo más habitual son 2,50 m en piezas habitables, con reducción a 2,20 m en cocinas, baños y pasillos. Pero varía: Córdoba exige 2,60 m, Alicante y La Rioja admiten 2,40 m, y Navarra computa solo la superficie que supere 1,90 m.
¿Se puede bajar el suelo para ganar altura?
A veces, pero rara vez compensa. Rebajar la solera afecta a la cimentación y a las instalaciones enterradas, y en muchos casos choca con la cota de la red de saneamiento. Es una obra estructural, no un acabado.
¿Cuenta la altura con el falso techo puesto?
No. La altura libre se mide entre el pavimento acabado y el techo acabado. Si vas a instalar falso techo para pasar instalaciones, esos centímetros se restan del resultado final.
Última revisión: 2026-09-07.
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