Cambio de uso de local a vivienda en Córdoba

Qué comprobar primero en tu local

Lo primero es saber en qué zona del planeamiento está tu local. En Córdoba el uso residencial en planta baja está condicionado. Tienes que comprobar si está en el Conjunto Histórico, en un ámbito de régimen transitorio o fuera de ellos. Esa ubicación decide qué normativa miras.

El planeamiento de Córdoba no fija una superficie mínima para el cambio de uso. Eso no significa que valga cualquier local: significa que el umbral sale del programa de habitabilidad del plan general aplicado a tu caso, y hay que comprobarlo en el expediente concreto. Desconfía de cualquier cifra que te den sin haber mirado tu local.

También necesitas saber si el local cumple la altura libre y la iluminación que pide el plan. Esos requisitos se miden. Si no cumplen, el cambio de uso no es viable. Y el trámite no es una comunicación previa: es una licencia. Revisa todo antes de comprar o firmar una reforma.

Conjunto Histórico y ámbitos de régimen transitorio

El Conjunto Histórico tiene normativa propia. La cita del plan dice: "Lo especificado en los apartados subsiguientes del presente artículo no será de aplicación en la zona del Conjunto Histórico, en la cual se estará a lo dispuesto en su Normativa específica." Eso significa que no puedes aplicar sin más las reglas generales. Primero mira si tu local cae dentro.

Fuera del Conjunto Histórico, Córdoba tiene ámbitos de régimen transitorio. Son los heredados del plan de 1986. El PGOU de 2001 los recoge. En esos ámbitos solo se autoriza desde un criterio expreso de la Gerencia de Urbanismo de 2022.

El criterio interpretativo de 2022 desbloquea los ámbitos de régimen transitorio del PGOU de 2001. Su cita literal dice: "No existe pues inconveniente en autorizar propuestas de cambio de uso de local a vivienda en los ámbitos de régimen transitorio previstos en el PGOU-01, correspondientes a desarrollos del Plan General anterior". Esa es la puerta que diferencia a Córdoba de otras ciudades.

Altura libre e iluminación

El plan exige una altura libre mínima de 2,60 metros entre elementos de acabado, para Uso de Viviendas u Oficinas. La cita literal es: "de 2,60 metros entre elementos de acabado, para Uso de Viviendas u Oficinas". Es una regla del plan. Si tu local no llega, el cambio de uso no cumple. Hay que comprobarlo antes de reformar.

La iluminación y ventilación también se controlan. La cita dice: "Toda estancia tendrá iluminación y ventilación directa desde el exterior mediante hueco de superficie no menor que una décima parte de la superficie en planta de la misma." Eso se aplica estancia por estancia. Debes comprobar cada estancia. No vale solo con que el local tenga una ventana.

Estos dos requisitos, la altura de 2,60 m y el hueco de una décima parte, son los que el plan fija de forma expresa. El resto del programa de habitabilidad se aplica sobre tu local concreto, así que conviene contrastarlo antes de encargar el proyecto y no después de haber pagado la reforma.

Cómo es el trámite

El cambio de uso se tramita con licencia. La cita del plan es esta: "Se entiende por cambio de uso la alteración del uso obligado de una parcela individual; se efectuará mediante un expediente de modificación de usos, que se regula en estas Normas." Por eso Córdoba está clasificada aquí como condicionada: se puede, pero no es automático.

Para que la licencia sea viable, debes cumplir el programa de habitabilidad del plan general y la altura libre de 2,60 m. También la iluminación y ventilación de cada estancia. En Conjunto Histórico mandará su normativa específica. En ámbitos de régimen transitorio, hará falta el criterio expreso de la Gerencia de Urbanismo de 2022. Reúne todo antes de presentar.

Las dos normas que gobiernan esto están enlazadas más arriba: el Texto Refundido del PGOU de 2001, publicado en el BOP el 25 de abril de 2003, y el criterio de interpretación del expediente 2.1.6, 167/2020, en vigor desde el 1 de junio de 2022. Puedes leerlas tú mismo antes de decidir nada.