Fachada
La superficie dice cuántos metros tienes. La fachada dice cuántas viviendas caben de verdad.
Es el requisito peor entendido de todos. La gente calcula viviendas dividiendo metros cuadrados entre el mínimo legal, y el número que sale casi nunca es el real.
Por qué la fachada manda sobre la superficie
Cada pieza habitable necesita luz y ventilación naturales y directas. Eso significa hueco a calle o a patio con dimensión suficiente. Y los huecos van en la fachada.
Un local de 120 m² con 5 metros de fachada no da para cuatro viviendas por muchos metros que tenga: da para las que quepan con hueco propio. El resto del fondo se convierte en zona de servicio: baños, pasillos, almacenaje.
La superficie marca el techo teórico. La fachada marca el techo real.
Cuánto se exige
Madrid es el caso más claro con su condición de vivienda exterior:
Ocupar una fachada en una longitud superior a tres (3) metros, en la que exista al menos un hueco de una pieza habitable.
Bilbao lo plantea por dimensión de hueco: al menos 1,5 m² con 80 cm de ancho mínimo. Y Cádiz añade una exigencia distinta y poco habitual: quien transforma un local en planta baja debe presentar un proyecto de la totalidad de la fachada, analizando su impacto en la escena urbana.
El fondo edificable
Hay un caso que pilla desprevenido: locales muy profundos. Madrid establece que los locales de planta baja de uso industrial que superen el fondo máximo edificable no pueden transformarse en vivienda salvo que se demuela el exceso.
Es decir: en algunos casos la solución pasa por reducir superficie, no por aprovecharla.
Abrir huecos nuevos
Casi todos los locales necesitan huecos adicionales, y ahí entran dos permisos que no son urbanísticos:
- La comunidad de propietarios. La fachada es elemento común. Ver la guía sobre la comunidad.
- Protección patrimonial, si el edificio está catalogado. Córdoba excluye el Conjunto Histórico del régimen general.
Lo que conviene medir en la visita
Con una cinta métrica, en cinco minutos: metros lineales de fachada a vía pública, número de huecos existentes y su ancho, y si hay fachada a patio y de qué dimensión.
Con ese dato y la altura libre ya se puede estimar razonablemente cuántas viviendas salen. Ver la guía de superficie mínima.
¿Cuántos metros de fachada necesita una vivienda?
Madrid exige que toda vivienda sea exterior, ocupando una fachada de más de 3 metros con al menos un hueco de pieza habitable. Es la referencia más citada, pero cada municipio tiene la suya.
¿Puedo abrir ventanas nuevas en la fachada?
Técnicamente casi siempre, pero la fachada es elemento común: necesitas acuerdo de la comunidad de propietarios. Y si el edificio está protegido, además autorización patrimonial.
¿Un local esquinero vale más para convertir?
Suele valer más, sí. Dos fachadas permiten más huecos, mejor ventilación cruzada y más viviendas independientes de las que salen del mismo local con una sola fachada.
Última revisión: 2026-09-07.
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