Protección contra incendios

El CTE DB-SI no suele descartar la conversión de un local en vivienda, pero casi siempre añade obra que nadie presupuesta al principio: reforzar la medianera, sellar pasos de instalaciones y resolver la evacuación con criterio, no con la salida que ya existía.

El local entra en el sector de la vivienda

El uso Residencial Vivienda es uno de los pocos que el DB-SI no limita en superficie de sector de incendio. Eso significa que el local convertido, en la mayoría de los casos, no necesita constituir un sector propio: se integra en el sector general del edificio de viviendas.

La condición es que el edificio sea, en efecto, de uso residencial en su totalidad o mayoritariamente, y que no queden en la misma planta otros usos que obliguen a compartimentar. Si en el mismo edificio conviven pisos y locales comerciales activos, ahí es donde entra la siguiente cuestión.

La medianera es la pieza que más falla

El problema real no está en el local que se convierte, sino en su relación con lo que sigue sin ser vivienda: el bajo comercial de al lado, la peluquería del portal contiguo, el trastero que sigue teniendo otro uso.

El DB-SI exige que los elementos que separan sectores de incendio distintos tengan una resistencia al fuego mínima, y esa exigencia crece con la altura de evacuación del edificio:

Altura de evacuación del edificio	Resistencia mínima de paredes y techos	Puertas
Menor de 15 m	EI 90	EI2 45-C5
Entre 15 y 28 m	EI 120	EI2 60-C5
Mayor de 28 m	EI 180	EI2 90-C5

En un edificio entre medianeras de planta baja y tres o cuatro alturas, lo habitual es moverse en el primer tramo. Pero la medianera que hoy separa dos locales rara vez se construyó pensando en esto: suele ser un tabique de ladrillo hueco sin trasdosado, con rozas de electricidad e incluso conductos de ventilación atravesándola sin ningún sellado cortafuegos.

Reconstruir esa medianera con la resistencia exigida, o trasdosarla con un sistema certificado, es la partida que más sorprende en el presupuesto de un local entre medianeras. No es pintura ni tabiquería ligera: es un elemento que tiene que aguantar el fuego un tiempo determinado y que además es, casi siempre, elemento común. Conviene mirarlo junto con lo que dice la comunidad de propietarios sobre intervenir en elementos compartidos.

La evacuación, dos escenarios distintos

El DB-SI 3 regula cómo tiene que salir la gente en caso de incendio, y aquí un local en planta baja tiene una ventaja que un piso superior no tiene.

Si el local conserva acceso directo a la calle, la vivienda resultante puede evacuar a lo que el CTE llama espacio exterior seguro sin depender de la escalera del edificio. Es la situación más favorable y, casi siempre, la más barata de resolver: no hay que tocar zonas comunes ni justificar recorridos compartidos.

Si la vivienda entra por el portal, en cambio, el recorrido de evacuación pasa a depender de la escalera comunitaria, y hay que comprobar que esa escalera cumple las condiciones de protección exigidas para la altura del edificio. En edificios antiguos, sin escalera protegida ni vestíbulo de independencia, esto puede obligar a intervenciones en zonas comunes que otra vez necesitan acuerdo de la comunidad.

Qué mirar antes de firmar el proyecto

Tres comprobaciones que conviene resolver con el técnico antes de dar por buena una operación:

1. Qué hay al otro lado de cada medianera, y si sigue siendo un uso distinto de vivienda. No es lo mismo tener a un lado otro piso ya convertido que tener un bar con cocina, que además añade el problema del ruido tratado en la guía de aislamiento acústico.
2. Si el local tiene acceso directo a calle, porque eso decide si la evacuación se resuelve dentro del propio local o depende de la escalera del edificio.
3. El estado real de la medianera, no el de los planos. Un muro que en el proyecto original figura como resistente al fuego puede llevar décadas con rozas, huecos y reformas que han roto esa condición.

Por qué esto no es un trámite, es un cálculo de obra

La protección contra incendios rara vez descarta una operación por sí sola, a diferencia de la altura libre o la planta bajo rasante. Pero sí puede añadir una partida de obra significativa que no aparece en una primera visita, y que solo se detecta revisando la medianera y el recorrido de evacuación con el proyecto técnico ya en marcha.

Es, junto con el aislamiento acústico, la exigencia que más diferencia a un local exento de un local entre medianeras. Conviene tenerla en cuenta antes de cerrar el precio de compra, no después de empezar la obra.