Condiciones de habitabilidad en Cantabria

Qué condiciones de habitabilidad exige Cantabria

Cantabria fija las condiciones mínimas de una vivienda en el Decreto 91/2024, de 14 de noviembre, publicado en el BOC el 18 de noviembre de 2024 y en vigor desde el día siguiente. Para un cambio de uso de local a vivienda, y también en rehabilitación, la superficie útil mínima es de 28 m². Si la vivienda fuera obra nueva, el listón sube a 30 m². Es el primer número que conviene comprobar sobre el local.

La altura libre de solado a techo no puede bajar de 2,50 metros. En cuartos de aseo, baños y cocinas se admite 2,20 metros. Además, la vivienda debe tener un programa mínimo: una habitación para estar, comer y cocinar, un cuarto de baño completo con bañera o ducha, inodoro y lavabo, y un dormitorio doble o dos individuales.

Las piezas tienen sus propias superficies útiles mínimas: cocina de 5 m², estancia de 10 m², dormitorio doble de más de 10 m², dormitorio individual de 6 m² y cuarto de baño de 1,50 m². Estas cifras se suman al mínimo de la vivienda, así que un local muy justo de metros puede quedarse fuera por el reparto interior y no por la superficie total.

La cédula de habitabilidad ya no existe en Cantabria

La cédula de habitabilidad ya no se exige en Cantabria. El Decreto 91/2024 la elimina: desaparece ese acto administrativo de concesión. Si has oído que hay que pedirla en el ayuntamiento o en la comunidad, con la normativa actual vigente esa vía ya no existe.

En su lugar, el cumplimiento de las condiciones se acredita mediante certificados emitidos por técnicos competentes. Cambia la forma de demostrar que la vivienda cumple: ya no hay un documento de la administración que la declare habitable, sino un certificado firmado por un técnico.

Ojo: el cambio no rebaja las condiciones que debe cumplir la vivienda. Las superficies mínimas, la altura libre y la iluminación siguen exigiéndose igual. Lo que cambia es la forma de acreditarlas. Por eso, el documento que demuestre el cumplimiento no será una cédula, sino un certificado de técnico competente.

Cómo encaja el decreto con lo que pida tu ayuntamiento

El Decreto 91/2024 marca las condiciones mínimas de habitabilidad en Cantabria, pero tu local también cae bajo el planeamiento y la ordenanza de su ayuntamiento. Esta norma autonómica no detalla esas condiciones municipales, así que no las des por supuestas: se comprueban en el expediente concreto, con el local y la dirección delante.

Esto significa que no puedes resolver la viabilidad solo con el decreto. Necesitas ver qué pide tu ayuntamiento para el cambio de uso de ese inmueble concreto. Y no vale copiar lo que se haya resuelto en otro municipio ni en otro expediente: cada local tiene su planeamiento, su fachada y su patio.

Hay datos que pueden venir del planeamiento municipal y no del decreto, como una superficie mínima distinta o condiciones sobre patios y fachadas. Si no aparecen fijados, no los des por hechos: hay que comprobarlos en el expediente concreto antes de comprar o reformar.

Qué comprobar en el local antes de nada

Antes de decidir nada, mide el local. Comprueba la superficie útil, no la construida, porque el mínimo de 28 m² en cambio de uso se refiere a superficie útil. Mide también la altura libre en varios puntos, ya que no siempre es uniforme: necesitas 2,50 metros y solo puedes bajar a 2,20 metros en baños, aseos y cocinas.

Con esas medidas, mira si cabe el programa mínimo: cocina de 5 m², estancia de 10 m², un dormitorio doble de más de 10 m² o dos individuales de 6 m², y baño de 1,50 m². Un local con mucha superficie total puede no admitir ese reparto si tiene una sola fachada o un patio pequeño, porque las piezas necesitan luz directa.

Fíjate en la fachada y en los patios. Las piezas, excepto baños y aseos, necesitan iluminación directa desde vía pública, espacio libre exterior o patio, con huecos de al menos la décima parte de la superficie útil de la pieza. Si la luz llega por un patio, este debe permitir inscribir un diámetro mínimo de 3 metros, o un sexto de la distancia si supera los 18 metros.