Valoración y tasación

Un tasador no valora lo que ve en la reforma, valora lo que el inmueble es a efectos legales en el momento de tasar. Un local reformado como vivienda pero sin el cambio de uso inscrito sigue tasando cerca del valor de un local, no de una vivienda equivalente. Es la razón por la que el orden de los trámites importa tanto como la obra en sí.

Cómo se tasa un local

Un local se tasa habitualmente por comparación, contrastando su precio con el de operaciones recientes de locales similares en la misma zona: superficie, situación en planta baja, estado, uso permitido. Si el local está en obras o en proyecto de conversión, el tasador puede recurrir al método residual, que parte del valor final estimado de la vivienda terminada y le resta el coste pendiente de la obra, los honorarios técnicos, los impuestos y tasas, y un margen razonable de promotor. Es un método que exige justificar cada partida, no una estimación a ojo.

En ninguno de los dos casos el tasador da por hecho que el cambio de uso va a salir adelante. Si el expediente administrativo no está resuelto, ese riesgo se refleja en el valor con un descuento, no se ignora.

Cómo se tasa una vivienda

Una vivienda se tasa también por comparación, pero con un universo de referencias mucho más amplio: el mercado residencial de la zona tiene más operaciones y más compradores que el de locales comerciales. Esa mayor liquidez es la que suele traducirse en un valor por metro cuadrado más alto para la vivienda que para el local equivalente, sobre todo en calles residenciales donde sobran bajos comerciales vacíos. Es el mismo diferencial que sostiene la rentabilidad de la operación.

El diferencial que genera el cambio de uso

El margen de la operación depende de la distancia entre estos dos valores: lo que vale el local hoy y lo que valdría la vivienda ya constituida, menos el coste de conversión. Ese coste, para un local de unos 70 m², se mueve entre 46.000 y 71.000 €, según el desglose de precio. Si el diferencial entre local y vivienda en esa zona no supera holgadamente esa cifra, la operación no compensa, por bien tasada que salga la vivienda futura.

Antes de inscribir: la tasación no premia la obra

Este es el punto que más sorprende a quien ya ha terminado la reforma. Con la obra acabada, con la primera ocupación resuelta e incluso con gente viviendo dentro, un tasador riguroso sigue viendo, si Catastro y Registro no se han actualizado, un inmueble cuya condición jurídica de vivienda no está consolidada. Eso pesa en la tasación: el valor no llega al de una vivienda comparable ya inscrita, porque el riesgo de que algo falle en el cierre del expediente sigue vivo.

Después de inscribir: el salto de valor

Cuando el cambio de uso queda reflejado en Catastro y, sobre todo, inscrito en el Registro de la Propiedad, la tasación deja de arrastrar ese descuento por riesgo. A partir de ahí, un tasador compara la finca con otras viviendas de la zona con normalidad, sin matices ni reservas sobre su naturaleza jurídica. Es el mismo salto que permite acceder a mejores condiciones de hipoteca, y suele ser el momento en el que se materializa la mayor parte del margen que buscaba la operación desde el principio.