Hipoteca y financiación

El banco no financia un local igual que una vivienda, aunque el proyecto diga que va a convertirse en una. Financia lo que hay inscrito hoy en el Registro, y hoy, antes de terminar el proceso, sigue siendo un local. Eso condiciona el porcentaje que presta, el plazo, y el orden en que conviene mover cada pieza de la operación.

Por qué el banco financia peor un local

Un local comercial tiene, a ojos del banco, más riesgo que una vivienda habitual: un mercado de reventa más estrecho en muchas zonas, sin el marco de protección legal que rodea a la vivienda habitual, y un valor de garantía más sensible al ciclo económico. La consecuencia se traduce en dos parámetros muy concretos:

• Menor LTV (porcentaje financiado sobre el valor de tasación o de compra, el que sea menor). Las hipotecas de vivienda habitual llegan habitualmente hasta el 80% de ese valor. Los préstamos sobre locales suelen quedarse muy por debajo, con porcentajes que muchas entidades limitan al 50-60%.
• Plazos más cortos. Una hipoteca de vivienda habitual puede extenderse varias décadas. Un préstamo sobre un local rara vez llega a esos plazos: las entidades lo tratan más cerca de un préstamo comercial que de una hipoteca residencial.

Esta diferencia no es un capricho del banco: refleja cómo valora el riesgo de que, si hay que ejecutar la garantía, un local tarde más en venderse y a peor precio que una vivienda.

Qué cambia cuando el cambio de uso queda inscrito

Cuando el cambio de uso está resuelto administrativamente y, sobre todo, cuando queda inscrito en el Registro de la Propiedad, el bien pasa a tasarse y a financiarse como lo que ya es sobre el papel: vivienda. Eso abre la puerta a mejores condiciones de LTV y de plazo, y en muchos casos permite subrogar o cancelar el préstamo inicial (el que financió el local) por una hipoteca de vivienda habitual en mejores condiciones.

La palabra clave es inscrito, no solo terminado. Una obra acabada y sin usar, con la primera ocupación resuelta pero sin actualizar Catastro y Registro, sigue arrastrando el riesgo de que un banco la trate como local a efectos de tasación. Ver Catastro y Registro para lo que falta después de la obra.

El orden correcto de las operaciones

El error más caro en financiación no es pedir mal la hipoteca. Es invertir el orden de los pasos:

1. Estudio de viabilidad, antes de comprometer dinero. Confirma si el cambio de uso es posible en ese local concreto.
2. Compra del local, financiada casi siempre como local (con el LTV y el plazo que eso implica) o con fondos propios si el margen no permite depender de un préstamo caro.
3. Obra y legalización: licencia, ejecución, primera ocupación.
4. Actualización de Catastro e inscripción registral del nuevo uso.
5. Refinanciación o subrogación a condiciones de vivienda, una vez que el Registro ya dice lo que dice la realidad.

Saltarse el paso 1 y comprar antes de confirmar la viabilidad es el riesgo que más operaciones arruina. Saltarse el paso 4 y quedarse conforme con la obra terminada es el que más gente arrastra sin darse cuenta, porque no impide vivir en la vivienda, pero sí impide venderla, alquilarla con normalidad o refinanciarla en condiciones de vivienda.

El riesgo de invertir el orden

Pedir una hipoteca de vivienda para comprar algo que todavía es un local, dando por hecho que el cambio de uso saldrá adelante, traslada al banco y al comprador un riesgo que ninguno de los dos controla del todo: que el ayuntamiento deniegue la licencia, o que aparezca una condición del proyecto que no se había detectado. Por eso el orden que funciona empieza siempre por confirmar que la conversión es posible, y solo después habla con el banco de condiciones. Ver también rentabilidad de la operación para situar el coste de financiación dentro del margen total.