Catastro y Registro

Terminar la obra no convierte un local en vivienda. Lo que lo convierte es cerrar el expediente, y es la parte que más gente se salta.

Los tres cierres

1. Primera ocupación. El acto por el que el ayuntamiento reconoce que lo ejecutado se ajusta al proyecto y que el inmueble puede habitarse. Según el municipio se llama licencia de primera ocupación, licencia de utilización o toma de conocimiento de una declaración responsable.

2. Alteración catastral. Se declara al Catastro que el inmueble ha cambiado de uso, con el modelo correspondiente. Es una obligación con plazo, no una opción.

3. Inscripción registral. Para que la escritura describa una vivienda y no un local. Sin esto, el Registro sigue diciendo lo que decía.

Por qué importa cada uno

Las consecuencias no aparecen al terminar la obra. Aparecen después:

• Vender. El comprador y su banco miran nota simple y referencia catastral. Si dicen «local», el precio deja de ser de vivienda.
• Hipotecar. La tasación se hace sobre lo que el inmueble es registralmente.
• Alquilar. Alquilar como vivienda algo que no lo es legalmente te deja sin las protecciones del contrato de arrendamiento de vivienda.
• Empadronarse. Depende del ayuntamiento, pero se apoya en que la vivienda esté legalmente constituida.

Una vivienda de hecho que sigue siendo un local de derecho vale lo que vale un local. Todo el margen de la operación está en cerrar el expediente.

El orden

Los tres pasos van encadenados: primero el reconocimiento municipal, después el Catastro y por último el Registro. Intentar el segundo sin el primero suele terminar en requerimiento.

Lo que conviene tener guardado

Cuando llegue el momento de vender, lo que se pide es el expediente completo: proyecto visado si procede, resolución o toma de conocimiento municipal, certificado final de obra, alteración catastral y, si se hizo, la inscripción.

Es documentación que cuesta reunir años después y nada en el momento. Ver también la guía de plazos.