Locales en sótano y semisótano
La respuesta corta es no, y conviene saberlo antes de comprar un bajo con sótano.
Es una de las decepciones más caras del sector: comprar un local con sótano contando los metros de abajo, y descubrir que no computan como vivienda.
Lo que dice Madrid, que es el caso más explícito
El plan general de Madrid lo cierra sin ambigüedad:
No será posible la transformación en vivienda de los locales cuyo suelo se encuentre, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con ellos.
Dos palabras hacen todo el trabajo: «aunque sea parcialmente». Un local con el suelo 30 cm por debajo de la acera está fuera, aunque tenga ventanas y altura de sobra.
La única excepción es la vivienda unifamiliar, donde sí se admite alojar piezas en la planta inmediatamente inferior a la baja cumpliendo las condiciones de ventilación e iluminación.
No es solo Madrid
Cartagena prohíbe expresamente las viviendas interiores o en sótanos y semisótanos, exigiendo al menos una habitación con hueco a fachada exterior.
Y en la dirección contraria, Cartagena resuelve el caso del bajo a ras de calle con una regla práctica: eleva el pavimento 30 cm sobre el nivel del portal, y la planta baja puede tener la misma altura libre que las superiores.
Qué margen queda
Si tu local tiene sótano, la superficie de abajo puede servir para:
- Trastero y almacenaje.
- Instalaciones, si la normativa municipal lo admite.
- Espacios no habitables vinculados a la vivienda de la planta superior.
Lo que no puede ser es pieza habitable: dormitorio, salón, comedor o cocina.
El cálculo que hay que rehacer
Si estás valorando un local de 120 m² de los que 50 están en sótano, el cálculo de viviendas resultantes se hace sobre 70 m², no sobre 120. Y el precio que pagas debería reflejarlo.
Es exactamente el tipo de comprobación que conviene hacer antes de firmar, porque después no hay proyecto que lo arregle.
¿Se puede hacer una vivienda en un sótano?
Por regla general no. Madrid lo prohíbe expresamente: ninguna pieza de una vivienda de nueva creación puede estar por debajo del terreno en contacto con ella, salvo en vivienda unifamiliar. Cartagena también prohíbe la vivienda en sótano o semisótano.
¿Y si el sótano tiene ventanas a un patio inglés?
Depende del municipio, pero la prohibición suele referirse a la cota del suelo respecto al terreno, no a si hay ventanas. Un patio inglés puede resolver la iluminación y no resolver la prohibición.
¿Puedo usar el sótano como parte de la vivienda de arriba?
Como espacio no habitable, a veces sí: trastero, almacenaje o instalaciones. Como pieza habitable —dormitorio, salón, cocina—, prácticamente nunca.
Última revisión: 2026-09-07.
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