Impuestos y tasas

Un cambio de uso genera impuestos propios, distintos de los de una compraventa normal. El más conocido es el ICIO, pero no es el único, y no siempre es el que más pesa a medio plazo: el IBI recalculado se paga todos los años, y la plusvalía municipal espera al final, cuando vendas.

ICIO: el impuesto de la obra

El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras se paga sobre el presupuesto de ejecución material que figura en el proyecto, no sobre lo que realmente cuesta la reforma con IVA y beneficio industrial incluidos. El tipo lo fija cada ayuntamiento, y se mueve entre el 3% y el 4%: Valencia aplica el 3%, Madrid el 3,75% y Barcelona el 4%. Algunos municipios tienen bonificaciones, por ejemplo para actuaciones de rehabilitación, que conviene preguntar antes de presentar el proyecto porque hay que solicitarlas, no se aplican solas.

Para un local de unos 70 m², el ICIO junto con la tasa urbanística suma entre 1.500 y 2.500 €, dentro del desglose de costes de la conversión.

Tasa de licencia: un concepto distinto

El ICIO grava la obra. La tasa de licencia (o tasa por tramitación urbanística, según el municipio) es el precio que cobra el ayuntamiento por gestionar el expediente: revisar el proyecto, inspeccionar si procede, resolver la licencia. Son dos conceptos jurídicos distintos, aunque en la práctica muchos municipios los liquidan en el mismo recibo o en dos recibos consecutivos del mismo expediente. Conviene revisar la ordenanza fiscal del municipio concreto, porque la cuantía y la forma de calcularla varían mucho: unos la fijan como porcentaje del presupuesto, otros como cantidad fija por trámite.

IBI: el recibo cambia con el uso catastral

El IBI se calcula sobre el valor catastral del inmueble, y ese valor depende del uso que Catastro tiene registrado. Cuando el cambio de uso queda inscrito y Catastro actualiza el uso de local a vivienda, el valor catastral se recalcula con la ponencia de valores vigente en el municipio, y el recibo de IBI cambia en consecuencia.

No hay una dirección única: puede subir o puede bajar, según cómo pondere esa ponencia de valores el uso residencial frente al comercial en esa calle concreta. Lo que sí es seguro es que cambia, porque cambia el dato que sirve de base para calcularlo. Antes de dar la operación por cerrada conviene pedir una estimación al Catastro o a una gestoría local: es un coste recurrente, no puntual, y entra en cualquier cálculo serio de rentabilidad.

Plusvalía municipal, si vendes después

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, se paga al vender, no al convertir. Grava el incremento de valor del suelo durante el tiempo que has sido propietario, no el de la construcción.

Desde la reforma de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021), tras las sentencias del Tribunal Constitucional que tumbaron el sistema anterior, hay dos formas de calcularlo y el contribuyente elige la que le resulte más favorable:

• Método objetivo: aplica al valor catastral del suelo unos coeficientes según los años de tenencia, que la ley actualiza cada año.
• Método real: calcula la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del suelo, y aplica el tipo del municipio sobre esa diferencia.

Si no ha habido incremento de valor, no se tributa. Esto tiene una consecuencia directa para el cambio de uso: si compraste el local barato y la vivienda resultante se revaloriza mucho, la plusvalía puede ser una partida relevante en el momento de vender, y conviene tenerla en cuenta al calcular el margen final de la operación, no solo el precio de venta.

El orden en que aparecen

ICIO y tasa de licencia se pagan al principio, con la solicitud de la licencia o poco después. El IBI recalculado empieza a notarse en la siguiente anualidad tras la actualización catastral, y sigue cada año. La plusvalía municipal, si la hay, aparece solo al vender. Ninguno de los tres es opcional, y ninguno se puede posponer sin generar recargos: conviene incluirlos en el presupuesto desde el primer número, no cuando llega la carta del ayuntamiento.